פורום נדל"ן

שלום שמעון,

תןכל לבדוק אילו נכסים רשומים על שמך בפניה לרשות המסים לקבלת מצבת נכסים.

אם אתה רשום לאזור האישי של שרותי הממשלה תוכל לבדוק זאת באמצעות האזור האישי.

לא פירטת מה סוג ההודעה שקבלת ומאיזה גוף, אבל כדאי להיזהר מהודעות מסוג זה ולבדוק את המידע באופן עצמאי.

שלום פנחס,

לא כתבת מה הרוב שהצביע בעד פתיחת הפתח בגדר, אך ככל שזה רוב משמעותי וגדול יתכן שהמפקח על רישום המקרקעין לא יראה בסרוב שלך סיבה למנוע את פתיחת המעבר אלא אם כן הדבר גורם לך למטרד או גורע באופן כלשהו מזכויותיך.

לגבי דרישה לבנות את הגדר מחדש מאבן - מאחר שחלפו לדבריך כ 20 שנה בהן מוצבת במקום גדר מרשת, בניית גדר חדשה מאבן איננה מהווה שימוש של הקיים אלא שיפור, ולא ניתן לחייב מי מבעלי הדירות האחרים לממן אותה. לא ברור גם כיצד תתיחס העיריה לפניה כזו בחלוף כל כך הרבה שנים.

שלום אלעד,

העובדה שמתוכנן פרוייקט פינוי בינוי בעתיד הרחוק איננה מונעת טיפול בבעיות רטיבות המפריעות למגורים סבירים בדירה.

כדאי לברר בפניה לבעל מקצוע מתאים מה מקור הבעיה וכיצד הוא מציע לפתור אותה באופן סביר ובהתחשב בכוונה להרוס בעתיד את הבניין.

ככל שלא יהיה שיתוף פעולה מצד השכן או השכנים הרלוונטיים, יהיה עליך להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום אברהם,

בהנחה שמדובר בבית פרטי ובחצר שבבעלותך, ולא בבית משותף, עדיין יש לבדוק האם הסגירה המבוקשת טעונה היתר בנייה.

לא כל התקנת סורג מחייבת היתר, אך סגירת חלק מקורה בחצר באמצעות סורגים אינה בהכרח נחשבת להתקנת סורג רגיל בחלון, שעשויה להיות פטורה מהיתר בתנאים הקבועים בדין. התשובה תלויה באופי הסגירה, בהיקפה ובמצב התכנוני של הקירוי הקיים. עצם הבעלות בחצר והעובדה שהשטח כבר מקורה אינן פוטרות כשלעצמן מהצורך בהיתר.

לפני ביצוע העבודה, מומלץ להציג לוועדה המקומית תמונות ושרטוט של הסגירה המבוקשת ולברר אם נדרש היתר או לפנות לייעוץ של עורך דין המתמחה בנושא.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

מיטל שלום,

כדי לקבוע מי חייב להפעיל את מתקן החניה ובאיזה אופן, יש לבדוק את הוראות היצרן והבטיחות, את הסכם המכר והמפרט, וכן את רישום החניות וההסדרים שנקבעו בין המשתמשים. אם ההנחיה היא שהמתקן חייב להישאר במצב מסוים, חשוב לברר מי נתן אותה ומה הבסיס המקצועי לכך.

אין להניח שכל פעולות ההפעלה מוטלות דווקא על המשתמש בחניה התחתונה, אך גם לא ניתן לקבוע ללא בדיקה שהמשתמש בחניה העליונה חייב לבצע פעולה מסוימת. רצוי להסדיר מנגנון שימוש ברור, בהתאם להוראות הבטיחות ולזכויות הצדדים.

אם מגבלה מהותית בשימוש בחניה לא הוסברה בעת הרכישה, ייתכן שיש מקום לבחון גם טענה כלפי המוכר או הקבלן, בהתאם למסמכים ולמצגים שניתנו. לגבי פסקי דין, אין בידי כרגע אסמכתה מאומתת העוסקת בדיוק במצב שתיארת, ולכן לא נכון להציג פסיקה כללית כאילו היא מכריעה בו.

מומלץ לרכז את המסמכים וההנחיות ולפנות לעורך דין העוסק במקרקעין, כדי לבחון את חלוקת האחריות ואת הדרך להסדרת השימוש במתקן.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אברהם שלום,

העובדה שהמגרש בבעלותך ורשום על שמך בטאבו אינה פוטרת מעמידה בדיני התכנון והבנייה. גם בקרקע פרטית, שימוש בבנייה שנעשתה ללא היתר או בניגוד להיתר עשוי להיחשב "שימוש אסור", אף אם הבנייה נמצאת כולה בתוך גבולות המגרש.

חשוב להבחין בין עבירת הבנייה לבין עבירת השימוש: גם אם עבירת הבנייה התיישנה, אין בכך כדי להכשיר את הבנייה או להתיר את השימוש בה. שימוש אסור נמשך עשוי להקים חשיפה לאכיפה בנפרד מעבודות הבנייה המקוריות, ובנסיבות המתאימות ניתן לבחון גם צו הריסה ללא הרשעה.

גם ההנחה שחלפו חמש שנים ולכן עבירת הבנייה התיישנה מחייבת בדיקה פרטנית של מועדי העבודות, סוג העבירה ופעולות חקירה או הליכים שננקטו.

לכן, מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתכנון ובנייה לבדיקת ההיתר, אופי החריגה והשימוש בפועל, וכן האפשרות להסדיר את הבנייה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום שירז,

לא כתב מה גיל הילדים, והתשובה ניתנת בהנחה שהם בגירים.

כדאי לדעת, שאם הם קטינים, מס הרכישה שישלמו בעת רכישת הדירה יהיה כשל דירה נוספת כי הם נחשבים חלק מהתא המשפחתי שלך והדירה שלך מיוחסת גם אליהם לצורכי מיסוי מקרקעין.

נכון לעת הזאת, בעלות על עד 1/3 מהזכויות בדירה אינה פוגעת בזכות לרכוש דירה אחרת שתחשב דירה יחידה ואינה פוגעת בזכות להשתתף בהגרלות דירה בהנחה, כפוף לעמידה בתנאים, כמובן.

לגבי משכנתא - יתכן שתהיה לזכויות אלה השפעה על גובה המשכנתא שהילדים יוכלו לקבל.

אין מניעה ששכר הדירה יתחלק בין כל בעלי הדירה.

שלום אבי,

ככלל, אם הפרגולה שייכת לדירת הגן האחריות לתחזוקתה ולניקיונה מוטלת בדרך כלל על בעליה או על המחזיקים בה בהתאם לנסיבות. עם זאת, אם הלכלוך נגרם מפעולות שלכם, ייתכן שתהיה לכך השפעה על חלוקת האחריות.

מומלץ לפנות לבעלי דירת הגן בכתב, לתעד את הלכלוך ואת ההפרעה שהוא גורם ולבקש מהם לפעול לנקות אותה. אם מדובר במפגע ממשי, כמו למשל ריח או מזיקים, ולא רק בהפרעה אסתטית עשויה לקום עילה לדרוש טיפול.

מוצע שלא לבצע ניקוי של הפרגולה או להיכנס לשטחם ללא הסכמה. אם יוסכם שאתם תבצעו את הניקוי, רצוי לתאם מראש את אופן העבודה ואת פינוי הלכלוך, כדי שלא ייגרם נזק או מפגע בגינה.

אם אין שיתוף פעולה והמפגע נמשך, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום יעקב,

שוכר חייב רק בתשלומים עבור התחזוקה השוטפת של הבניין. שוכר לא חייב בתיקוני תשתית ומבנה ולא בשיפור חזות הבניין או תוספת מתקנים.

עלויות שיפוץ חדר המדרגות חלות רק על המשכיר ואתה רשאי לסרב לשלם אותן ולהפנות את הוועד לגבות אותן מהמשכיר.

לגבי צבירת כספים בקופת הועד - אם יעודם הוא תשלום עבור הוצאות תחזוקה שוטפת, עליך לשלמם. אם היעוד שלהם שיפור ושיפוץ, או תיקוני תשתית - על בעל הדירה לשלם כספים אלה ותוכל לדרוש ממנו החזר של הכספים שכבר שילמת ותשלום של סכום זה בעתיד. עליך לבקש מהנציגות פירוט של התשלומים ומה הסכום שנועד לאותם עניינים שאינם תחזוקה שוטפת ולדרוש להפחית סכום זה מהסכומים שאתה משלם לועד הבית.

שלום ניר,

שאלת הכדאיות איננה נבחנת רק בהיבטי מס שבח, אלא גם באופן בו משמשת הדירה הנוספת את האם. אם שכר הדירה המתקבל כיום משמש את האם והיא תמשיך להזדקק לו - המתנה עלולה להחשב כעסקת מכר בתמורה והצדדים לא יהיו זכאים להטבות המס.

אם מדובר במתנה אמיתית, והזיקה בין האם לדירה מתנתקת:

העברת אחת הדירות לילדים ללא תמורה כבר כיום תהיה פטורה ממס שבח והילדים ישלמו 1/3 ממס הרכישה, כל אחד לפי מצב הנכסים שלו - מי שיש בבעלותו דירה נוספת ישלם 1/3 ממס הרכישה המלא של 8% ומי שזו תהיה דירתו היחידה ישלם 1/3 ממס הרכישה המוטב.

הילדים לא יוכלו למכור דירה זו בפטור ממס שבח לפני שתחלוף תקופת צינון של 4 שנים גם אם זו דירתם היחידה.

אם יש לילדים או לחלקם דירה נוספת אחת, בעת מכירת אותה דירה יוכלו לבקש פטור ממס אם חלקם בדירת המתנה אינו עולה על 1/3. במצב כזה, בעת מכירת דירת המתנה לא יוכל אותו ילד שמכר דירה אחרת בפטור ממס שבח לקבל פטור במכירת חלקו בדירת הירושה גם אם היא תהיה דירתו היחידה.

העברת דירות בירושה פטורה ממס שבח וממס רכישה, בלי קשר למספר הדירות שהיו בעזבון.

אם תהיה בעזבון רק דירה אחת, משום שהאחרת הועברה לילדים עוד בחיי האם, ואם האם היתה זכאית בחייה לקבל פטור, ניתן יהיה למכור דירה זו בפטור ממס שבח ללא קשר למספר הדירות האחרות שיש לילדים. זה פטור מיוחד מכוחו של המוריש.

זו תשובה כללית ויש לבחון גם את גילם ואת מצב דירותיהם של הילדים כדי לבצע תכנון מס מיטבי.

שלום משה,

לפי מה שתארת, הילדים קיבלו את זכות הבעלות ואימך קיבלה את זכות השימוש ולכן הדירה תרשם בטאבו ע"ש הילדים.

יכול להיות שתרשם הערת אזהרה לטובת אימך, זה תלוי בהחלטה של רשם המקרקעין ובנוסח הצוואה.

הדירה לא יכולה להישאר בחזרת הנפטר, כי הוא נפטר וזאת משמעותה של צוואה - להעביר את הרכוש הלאה.

לגבי שאלתך מי יחתום על חוזה השכירות - לדעתי, אימך יכולה לחתום. אם היא תיתקל בבעיה מול שוכר ספציפי, היא תוכל להציג את צו קיום הצוואה.

בהצלחה!!!

ארי שלום רב,

ככלל, אם קומת הקרקע אינה רשומה כיום כדירה או כיחידה נפרדת, יש לבדוק תחילה מהו מעמדה ברישום ובתשריט הבית המשותף: האם מדובר ברכוש משותף, בהצמדה לדירה מסוימת, או בשטח שכבר ניתן לרשום כיחידה עצמאית.

אם מדובר ברכוש משותף וכל בעלי הדירות מסכימים למכירה, ניתן עקרונית להסדיר את העברת הזכויות אליך, אך הדרך תלויה במצב התכנוני והרישומי. לעיתים ניתן להצמיד את השטח לדירה קיימת, ולעיתים יש צורך בתיקון צו הבית המשותף ובתשריט, או ברישום יחידה חדשה כתת-חלקה נפרדת.

חשוב להדגיש כי הסכמת כלל הדיירים אינה מספיקה לבדה. יש לבדוק גם האם השטח בנוי בהיתר, מהו ייעודו לפי היתר הבנייה והתב"ע, והאם נדרש היתר לשינוי שימוש או להכשרתו כיחידה עצמאית. אם הכוונה היא להשתמש במקום למגורים, הבדיקה התכנונית חשובה במיוחד.

לכן, לפני חתימה או העברת כספים, מומלץ לבצע בדיקה של נסח הטאבו, צו הבית המשותף, התשריט, היתר הבנייה ותיק הבניין, ולהסדיר בהסכם את התחייבות כלל הבעלים לשיתוף פעולה מלא בכל הליכי התכנון והרישום. רצוי מאוד לבצע עסקה כזו בליווי עורך דין מקרקעין, ובמידת הצורך גם אדריכל או מודד, כדי לוודא שניתן לרשום את הזכויות על שמך ולא רק לרכוש זכות שימוש בלתי מוסדרת.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.

שלום רב,

ככלל, אם הנספח קובע כי לאחר ביצוע הצביעה יוחזר לך השיק שנמסר כערובה, ואם הצביעה אכן בוצעה, יש לבחון את לשון הנספח ואת הראיות לביצוע התיקון. העובדה שהשיק מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין אינה אמורה, כשלעצמה, לאפשר עיכוב בלתי מוגבל בהשבתו ללא בסיס בהסכם או במחלוקת קונקרטית.

עם זאת, ייתכן שהצד השני יבקש לוודא שהתיקון בוצע כנדרש, במיוחד אם קיימת מחלוקת לגבי איכות התיקון או לגבי תנאי נוסף שנקבע בנספח. לכן, רצוי לפנות לעורך הדין שלך בכתב ולבקש עדכון ברור: מהו הבסיס לעיכוב השבת השיק, מה בדיוק נטען על ידי הצד השני, אילו מסמכים או אישורים חסרים לשיטתם, ומהו המועד הצפוי לקבלת החלטה.

אם אין בנספח תנאי המחייב תקופת המתנה או אישור נוסף לאחר הצביעה, ניתן לבקש כי תישלח דרישה פורמלית ומנומקת לעורך הדין המחזיק בשיק להשיבו, תוך פרק זמן קצוב. ככל שהשיק אינו מוחזר גם לאחר מכן, יש מקום לקבל ייעוץ משפטי פרטני ביחס לאפשרויות הפעולה מול הצדדים המעורבים.

מומלץ לשמור את הנספח, אסמכתאות על ביצוע הצביעה, תצלומים, התכתבויות וכל תיעוד של העדכון שנמסר בזמן אמת.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב

,

בנסיבות שתיארת, ובפרט כאשר קיים חשש לניסיון להעביר זכויות בנכס באמצעות ייפוי כוח שבוטל, חשוב לפעול ללא דיחוי.

לא ניתן לקבוע במסגרת זו האם די בהודעה ללשכת רישום המקרקעין כדי למנוע ביצוע פעולה, שכן הדבר תלוי בין היתר בסוג ייפוי הכוח שניתן, בתנאי ביטולו, בשאלה האם מדובר בייפוי כוח בלתי חוזר, והאם כבר הוגשו ללשכה מסמכים או בקשות לרישום.

לכן, מומלץ לשמור את כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות ייפוי הכוח, הודעת הביטול, אישורי מסירה ונסח טאבו עדכני, ולפנות בהקדם לעורך דין בעל מומחיות במקרקעין וברישום זכויות. במקרה של חשש ממשי ומיידי לפעולה בנכס, ייתכן שיהיה צורך לבחון צעדים דחופים ומתאימים להגנת הזכויות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

ישראל שלום רב,

ככלל, גג בבית משותף הוא רכוש משותף, ולכן אם הזיפות נועד לתקן או לתחזק חלק מהגג המשותף, ההוצאה אמורה לחול על כלל בעלי הדירות בכניסה, לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, ולא רק על הדירות המצויות מתחת לאותו חלק של הגג.

העובדה שהבעיה או הרטיבות מורגשות רק בדירות מסוימות אינה משנה בהכרח את אופן חלוקת ההוצאה, כאשר מקור הבעיה הוא ברכוש המשותף.

עם זאת, נכון לבדוק באופן מקצועי מדוע עתידים לבצע זיפות רק בחלק מסויים של הגג ולא בכולו וכן האם מדובר בגג או שטח גג המוצמד לדירה מסוימת, או בליקוי שנגרם עקב שימוש פרטי או מתקן פרטי של בעל דירה, ייתכן שהאחריות תהיה שונה.

לכן, יש לבדוק את רישום הבית המשותף, ההצמדות ומקור הליקוי לפני קביעה סופית של אופן חלוקת העלות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום יובל,

הפורום אינו ממליץ או מאשר נותני ערבות כאלה או אחרים.

כדאי לבדוק אם הגוף נותן הערבות מצוי בפיקוח רשות שוק ההון, ולנסות לקבל לגביו מידע עצמאי שאיננו מתוך אתר האינטרנט השיווקי.

היתרון של ערבות בנקאית מבוסס על ניסיון רב שנים. עם ערבויות חוץ בנקאיות אין ניסיון כזה, אך זה כשלעצמו אינו מעיד על בעייתיות.

ככל שאינך חש בנוח עם סוג ערבות כזה אתה רשאי לסרב לבקשת השוכר.

אבי שלום רב,

השאלה אינה לגמרי ברורה, אך ככל שמדובר בדרישה להתקין או להפעיל מעלית שבת בבניין, יש להבחין בין מצב שבו קיימת מעלית שניתן להתאים להפעלת שבת, לבין מצב שבו נדרשת התקנה חדשה או שינוי מהותי במעלית.

ככלל, גיל, מצב רפואי או היותו של בעל דירה סיעודי אינם מקנים כשלעצמם זכות אוטומטית לחייב את יתר בעלי הדירות להתקין מעלית שבת או לשאת בעלויותיה. עם זאת, ייתכן שבנסיבות מסוימות ניתן לקבל החלטה בעניין באסיפת בעלי הדירות, בהתאם להוראות החוק, לתקנון הבית המשותף ולסוג השינוי המבוקש.

כאשר בבניין קיימת יותר ממעלית אחת, הדין כולל הסדרים מיוחדים להפעלת אחת המעליות כמעלית שבת. כאשר קיימת מעלית אחת בלבד, או כאשר נדרשת התקנה או התאמה הכרוכה בעלות משמעותית, יש לבחון את דרישת ההסכמות ואת חלוקת העלויות לפי נסיבות המקרה.

לכן, יש לבדוק תחילה כמה מעליות קיימות בבניין, מה בדיוק מבוקש - הפעלה כמעלית שבת או התקנת מערכת חדשה - ומה קובע התקנון החל בבית.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום פריאל,

ככלל, בעלת דירה אינה רשאית להפסיק לשלם את דמי הוועד על דעת עצמה, גם אם לטענתה מגיע לה החזר בגין הוצאה שהוציאה על אינסטלטור. ככל שיש לה טענה שהסתימה היתה ברכוש המשותף ושנאלצה לשלם עבור תיקון, היא יכולה לדרוש החזר או להעלות טענה מתאימה, אך אין בכך בהכרח זכות לקזז באופן חד צדדי את מלוא דמי הוועד.

גם השאלה אם הוועד חייב לשלם את חשבון האינסטלטור תלויה בנסיבות: מה היה מקור הסתימה, האם מדובר בצנרת משותפת או פרטית, האם היתה דחיפות, והאם ניתנה לוועד הזדמנות סבירה לטפל בתקלה. העובדה שלא אפשרו לאינסטלטור מטעם הוועד להיכנס עשויה להיות רלוונטית.

בדרך כלל, מחלוקת בין נציגות הבית לבעלת דירה בעניין חובת תשלום הוצאות הבית המשותף מתבררת אצל המפקח על רישום המקרקעין. לפני הגשת הליך, אפשר לשלוח דרישה כתובה ומסודרת המפרטת את סכום החוב, את תקופת החוב ואת העמדה שלפיה אין הסכמה לקיזוז. ניתן גם להציע שהחוב ישולם ללא ויתור על בירור נפרד של דרישת ההחזר בגין האינסטלטור.

אם החוב ממשיך להצטבר ואין הסדר, ייתכן שהגשת תביעה למפקח היא הדרך המתאימה, גם אם עלות האגרה אינה מבוטלת ביחס לחוב הנוכחי. לעיתים ניתן לכלול באותו הליך גם חובות שיצטברו עד מועד ההגשה, וכן לבקש הוצאות, בכפוף להחלטת המפקח.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שפרה שלום רב,

ככלל, המפרט שצורף להסכם המכר הוא חלק מההתקשרות בין הצדדים, ולכן הקבלן אינו רשאי לשנות בו באופן חד צדדי רכיבים מהותיים, לרבות היקף אפשרויות הבחירה שנקבעו לגבי חומרי גמר כגון שיש.

העובדה שההסכם והמפרט נחתמו לפני קבלת היתר בנייה אינה מקנה כשלעצמה זכות אוטומטית לשנות את המפרט. עם זאת, יש לבדוק את נוסח ההסכם והמפרט, ובפרט האם נכללו בהם הסתייגויות או הוראות המאפשרות לקבלן לבצע שינויים עקב דרישות רשויות, אילוצי תכנון, חוסר זמינות או נסיבות אחרות.

אם השינוי נעשה ללא בסיס חוזי מתאים, או אם הוא מצמצם באופן מהותי את אפשרויות הבחירה שהובטחו, ייתכן שמדובר בהפרת ההסכם או בסטייה מהמפרט. מנגד, אם ההסכם מאפשר שינוי בתנאים מסוימים והקבלן עומד בהם, התוצאה עשויה להיות שונה.

לכן, מומלץ לעיין בהסכם ובמפרט, לבקש מהקבלן בכתב את הבסיס לשינוי ואת החלופות המוצעות, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום חי,

מרפסת גג בשטח של 50 מ"ר עשויה להיחשב חלק מהדירה, אך הדבר תלוי בעיקר במעמדה הקנייני והתכנוני: האם היא רשומה כהצמדה לדירה בנסח הטאבו ובתשריט הבית המשותף, האם היא חלק מהזכויות שנמכרו עם הדירה, והאם השימוש בה נעשה כדין.

אם מדובר במרפסת גג פרטית המוצמדת לדירה, מדובר בנתון בעל משמעות בפרויקט התחדשות עירונית, ולא נכון להתייחס אליה כאילו אינה קיימת. אין אמנם כלל אוטומטי שלפיו מתקבלת תמורה קבועה עבור כל מ"ר של מרפסת, אך כאשר מדובר במרפסת חריגה בגודלה ביחס ליתר הדירות, מקובל שהתמורה בפרויקט תתייחס גם להיבט זה.

בפרויקטים רבים נערך נספח תמורות פרטני לדירות בעלות מאפיינים מיוחדים, כגון מרפסת גג גדולה, גינה, חניה נוספת או זכויות ייחודיות אחרות. התמורה עשויה לבוא לידי ביטוי, לפי נסיבות הפרויקט, במרפסת חדשה, בדירה בעלת מאפיינים משופרים, בתשלום איזון או במנגנון אחר.

לכן, מומלץ לבדוק את נסח הטאבו, תשריט הבית המשותף, היתר הבנייה והטיוטה או ההסכם מול היזם, ובפרט אם טרם נחתם נספח תמורות. רצוי לפנות לעורך דין הבקיא בהתחדשות עירונית כדי לבחון את מעמד המרפסת ואת התמורה המוצעת בגינה לפני חתימה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אורי שלום רב,

גם אם אין מדובר ברעש בשעות האסורות לפי התקנות, אין בכך היתר לגרום מטרד בלתי סביר ומתמשך לשכנים. רעש חוזר מפינת ישיבה, מוזיקה, צעקות וכדומה, וכן עשן סיגריות החודר באופן קבוע לדירות אחרות, עשויים בנסיבות מסוימות להיחשב מטרד, במיוחד כאשר הם פוגעים באופן ממשי בשגרת החיים ובאפשרות ליהנות מהדירה.

מומלץ לתעד את מועדי הרעש והעישון, את משכם ואת השפעתם בפועל, ולפנות לבעל הדירה ולמחזיקים בה בכתב ובצורה עניינית. אפשר להציע פתרון מעשי, כגון העברת פינת הישיבה למקום שבו הפגיעה בשכנים פחותה, אך לא ניתן לכפות פתרון מסוים ללא הסכמה או החלטה מתאימה.

אם הפניות אינן מועילות וההפרעה נמשכת, ניתן לפנות לנציגות הבית, ובמקרה המתאים גם לגורמי האכיפה העירוניים או למשטרה בעת אירוע רעש חריג. ככל שמדובר במטרד מתמשך ומשמעותי, ניתן לבחון ייעוץ משפטי לגבי צעדים נוספים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

ויוי שלום רב,

במכירת דירה יד שנייה, שכבר היתה דירת מגורים בנויה במועד הרכישה, מניין 18 החודשים לצורך הפטור לדירה יחידה מתחיל ככלל ממועד רכישת הזכויות בדירה, ולא ממועד מסירת החזקה בפועל.

כלומר, אם נחתם הסכם מחייב לרכישת הדירה, ומאותו מועד הדירה היא דירתו היחידה של הרוכש, העובדה שהחזקה נמסרה רק כעבור מספר חודשים אינה דוחה כשלעצמה את תחילת מניין 18 החודשים.

יש להבחין מכך במקרה של דירה שנרכשה "על הנייר" או דירה שטרם היתה בנויה, שבו עשויים לחול כללים שונים לגבי המועד שבו הדירה נעשית דירת מגורים.

עם זאת, הפטור תלוי גם בתנאים נוספים, ובכלל זה בכך שבמועד המכירה מדובר בדירת מגורים מזכה ובדירתו היחידה של המוכר, בכפוף לחריגים הקבועים בדין. לכן, כאשר קיים פער גדול בין החתימה למסירת החזקה, או כשיש נכסים נוספים או נסיבות מיוחדות, מומלץ לבדוק את הנתונים לפני ביצוע המכירה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

ספיר שלום רב,

לבנייה של יחידת דיור ללא היתר עשויה להיות משמעות מהותית עבור רוכשי הנכס, גם אם הבנייה בוצעה על ידי המוכר ולא על ידכם.

ככלל, עם רכישת הנכס אתם עלולים להיכנס לנעלי הבעלים ביחס למצב התכנוני הקיים. לכן, ייתכנו השלכות מול הוועדה המקומית או העירייה, לרבות דרישה להפסקת שימוש, צו להסדרת המצב או להריסה, קנסות והליכים נוספים, בהתאם לנסיבות ולמצב התכנוני. העובדה שלא אתם ביצעתם את הבנייה אינה מבטלת בהכרח את החשיפה כבעלי הנכס.

גם אם לא תעשו שימוש ביחידה ולא תשכירו אותה, אין בכך בהכרח כדי להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית. השכרה של יחידה שנבנתה ללא היתר או שימוש בה כיחידת דיור עלולים להוסיף קושי, במיוחד אם השימוש אינו תואם את ההיתר או התכנון החל על הנכס.

בנוסף, יש לבחון את השפעת החריגה על אפשרות לקבלת משכנתה, על שווי הנכס, על ביטוח הנכס ובמקרה של נזק, וכן על האפשרות למכור את הנכס בעתיד.

לפני חתימה, חשוב לבצע בדיקה תכנונית ורישומית מלאה, לרבות עיון בהיתר הבנייה, בתיק הבניין, בתכניות החלות ובאפשרות להסדיר את היחידה בדיעבד. בהסכם המכר יש לשקול הסדרה מפורשת של החריגה, לרבות הצהרות המוכר, חלוקת האחריות והעלויות, התחייבות לשיתוף פעולה בהסדרה, ולעיתים גם תנאי מתלה או מנגנון עיכוב כספים. במקרים מתאימים ניתן לבחון גם הסכם צד נפרד המסדיר את הטיפול בחריגה לאחר הרכישה.

מאחר שמדובר בנתון שעשוי להשפיע באופן מהותי על העסקה, מומלץ שלא להתקדם ללא בדיקה וליווי של עורך דין מטעמכם.

אור שלום רב,

ככלל, אינך אמור לשלם פעמיים עבור אותו חודש שכירות. עם זאת, צילום של צ'ק מוכיח בדרך כלל שנמסר צ'ק, אך אינו מוכיח בהכרח שהצ'ק נפרע או שהתשלום הושלם.

אם המשכיר מאשר שהצ'קים אבדו, הפתרון המעשי הוא להסדיר תשלום חלופי רק כנגד ביטול הצ'קים שאבדו, או לכל הפחות כנגד התחייבות כתובה וברורה של המשכיר שלא יעשה בהם שימוש אם יימצאו, וכן אישור בכתב אילו צ'קים אבדו ומהם מספריהם.

לפני מסירת תשלום חלופי, מומלץ לפנות לבנק ולבדוק אפשרות לביטול הצ'קים החסרים. חשוב להביא בחשבון שביטול צ'ק אינו מבטל את חובת תשלום שכר הדירה עצמה, אלא נועד למנוע אפשרות לגביית אותו תשלום פעמיים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

ענבר שלום רב,

הכלל שאליו את מתייחסת אכן קובע, ככלל, כי כאשר קיימת בחוזה שכירות למגורים זכות ביטול חד צדדית לשני הצדדים, לא ניתן לקבוע תנאי המקנה למשכיר זכות ביטול בתנאים עדיפים על אלה של השוכר. תקופת ההודעה המוקדמת המקובלת בחוק היא 60 ימים לשוכר ו-90 ימים למשכיר.

עם זאת, במקרה שלך מדובר בשכירות משנה, ולכן יש לבחון גם את מערכת היחסים מול השוכר הראשי ואת תנאי חוזה השכירות הראשי מול בעלת הדירה. דרישה ששוכר משנה חלופי יעמוד בתנאי ההסכם המקורי ויקבל את אישור בעלת הדירה עשויה להיות רלוונטית, במיוחד אם נדרשת הסכמתה לשכירות המשנה לפי ההסכם הראשי.

מנגד, עצם קיומו של סעיף יציאה הדדי אינו בהכרח מאפשר להתנות את זכות היציאה של שוכר המשנה במציאת מחליף, באופן שעלול לרוקן מתוכן את ההודעה המוקדמת של 60 ימים. השאלה תלויה, בין היתר, בתחולת הוראות חוק השכירות והשאילה על ההסכם, בנוסח חוזה השכירות הראשי ובטיב מנגנון האישור שנקבע.

לכן, לא ניתן לקבוע בוודאות שהסעיף בטל כולו, אך בהחלט יש מקום לבחון האם התנאי המחייב מציאת מחליף ואישורו גובר על זכות היציאה שנקבעה בהסכם ובדין. מומלץ למסור הודעה בכתב, לפעול בתום לב למציאת מחליף ככל שנדרש, ולקבל ייעוץ פרטני לפני הפסקת תשלום או עזיבה חד צדדית.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.